המסלולים השונים לחיוב במס על הכנסות משכר דירה
השכרת דירות מגורים בישראל מהווה מקור הכנסה חשוב למספר רב של אנשים, אולם במקביל, הכנסות אלו מחויבות במסים בהתאם לחוק. ברשות המסים בישראל קיימים מספר מסלולים לבחירה המאפשרים להוריד את הנטל הפיסקלי על המשכיר. כל מסלול מותאם למאפיינים שונים של השכירות ויש לבחור במסלול המתאים ביותר לכל משכיר.
במאמר זה נסקור את שלושת המסלולים העיקריים לחיוב במס על הכנסות משכר דירה: פטור ממס, מס בשיעור מופחת של 10% ומס לפי מדרגות מס.
המסלול הראשון: פטור ממס (מלא או חלקי)
הפטור ממס על הכנסות משכר דירה נקבע בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990. פטור זה משתנה בהתאם לסכום ההכנסות החודשיות משכר הדירה:
פטור מלא:
אם ההכנסה החודשית משכר הדירה אינה עולה על סכום התקרה (5,654 ₪ בשנת 2024), המשכיר יהיה זכאי לפטור מלא ממס על ההכנסה.
פטור חלקי:
כאשר ההכנסה החודשית משכר הדירה גבוהה מהתקרה אך אינה עולה על כפל התקרה (11,308 ₪ בשנת 2024), ניתן לקבל פטור חלקי. חישוב הפטור החלקי נעשה על פי נוסחה שכוללת הפחתה של ההכנסה מעל התקרה מסכום הפטור.
יש לציין כי אם הכנסות משכר דירה חורגות מהתקרה, אך לא עוברות את כפל התקרה, יהיה על המשכיר לשלם מס רק על ההכנסה שמעבר לתקרה הפטורה.
המסלול השני: מס בשיעור מופחת של 10%
המסלול השני הוא מס בשיעור מופחת של 10% על ההכנסות משכר דירה. מסלול זה מיועד למשכירים שמעדיפים לשלם שיעור מס נמוך יותר, אך יש לו מגבלות:
- אין ניכוי הוצאות הקשורות לייצור ההכנסה משכר הדירה (כגון הוצאות על תחזוקה, תיקונים או שכר טרחת עורך דין).
- לא ניתן לבחור במסלול זה ובו בזמן להנות מהפטור ממס.
במסלול זה, המשכיר לא יכול לדרוש הוצאות כמו פחת או ניכוי הוצאות אחרות, אך הוא נהנה משיעור מס קבוע של 10%.
נוסף לכך, החל משנת 2023, הוספו "דמי שכירות מוטבים" המאפשרים לנכות מהכנסת המשכיר את דמי השכירות ששילם בעצמו על דירה שהוא שוכר למגוריו או בבית אבות.
המסלול השלישי: חיוב במס לפי מדרגות מס
המסלול האחרון הוא חיוב במס על הכנסות משכר דירה לפי מדרגות המס השולי של המשכיר. במסלול זה, שיעור המס נקבע בהתאם להכנסות הכלליות של המשכיר ובמסגרת מדרגות המס השולי. בהיבט זה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט אם המשכיר מלאו לו 60 שנה – אז הוא ישלם מס על ההכנסות בשיעור של 10%.
במסלול זה, המשכיר יכול לנכות הוצאות שוטפות הקשורות להכנסות משכר דירה, כמו שכר טרחת עורך דין או תיקונים שוטפים שנעשו במהלך השנה. אם המשכיר בחר במסלול זה, הוא יהיה חייב להגיש דוח שנתי למס הכנסה.
לסיכום:
כמובן, יש לבחון את כל האפשרויות ולבחור במסלול המתאים ביותר עבורכם, בהתאם להכנסות, מספר הדירות שאתם משכירים וההוצאות שקשורות לניהול הנכסים. בחירה במסלול הנכון יכולה לחסוך לכם כסף ולהקל עליכם בהגשת דוחות למס הכנסה.
