חשבונאות ומיסוי לחברות נדל"ן – היבטים חשבונאיים ומשפטיים
בעסקאות קבלניות, משך ביצוע העסקה יכול להימשך על פני יותר משנת מס אחת, ולכן יש בעיה של עיתוי בהכרה בהכנסות והוצאות. קבלנים נדרשים לדווח על הכנסותיהם והוצאותיהם לאורך זמן, תוך התאמה לקצב התקדמות הפרויקט.
בנוסף, חשוב להכיר בהוצאות ריבית והוצאות הנהלה וכלליות בצורה שנכונה ליחס אתן לפרויקט, תוך ציון ההתאמה לקצב העבודה.
סעיף 6 לפקודת מס הכנסה:
הסעיף קובע כי שנת המס הינה שנה קלנדרית, ומשום כך יש לאזן את הכרה בהכנסות והוצאות בפרויקטים ארוכי טווח. למען זה נדרש קיום הוראות מיוחדות.
2. הוראות ספציפיות בעסקאות קבלניות – פסקי דין רלוונטיים
בשוק הקבלני בישראל, ישנם פסקי דין שהתייחסו לנושא ההכרה בהכנסות והוצאות בעסקאות קבלניות. פסקי דין אלה קובעים לא אחת את הדרך בה יש להכיר בהכנסות והוצאות, תוך שמירה על עקרונות המיסוי והחשבונאות:
פסק דין 1: ע"א 1820/03 כהן נגד פקיד שומה ת"א 1 (2005)
בפסק דין זה, נדונה השאלה האם הכנסות ממכירת דירות של קבלן הנוגעות לפרויקטים ארוכי טווח מוכרות כהכנסות עסקיות או כהכנסות הוניות. בית המשפט פסק כי כאשר קבלן מוכר דירות במסגרת פרויקט בנייה ארוך טווח, הכנסות אלה ייחשבו כהכנסות עסקיות.
המשמעות: הכנסות ממכירת דירות אינן יכולות להיות מטופלות כהכנסות הוניות על פי עקרונות המיסוי, ומחייבות את הדיווח על כל הכנסה עם התקדמות העבודה.
פסק דין 2: ע"א 6042/00 פרוייקט יוסי בע"מ נ' פקיד שומה חיפה (2001)
פסק דין זה עסק בהכרה בהוצאות קבלניות, ובפרט בהוצאות ריבית על הלוואות למימון פרויקטים. בית המשפט קבע כי הוצאות ריבית אלו, שהיו קשורות ישירות לפרויקט, יש להכיר בהן כהוצאות מוכרות, אך יש להתייחס לשיעור התקדמות הפרויקט על מנת לאשר את ההכרה.
המשמעות: הוצאות ריבית לא תמיד מוכרות באופן אוטומטי, ויש להן קשר ישיר לתקדמות הפרויקט כדי שיהיו מוכרות לצורכי מס.
פסק דין 3: ע"א 7568/09 פקיד שומה תל אביב נ' דקל אינטרנשיונל בע"מ (2011)
הפסק הדין עסק בהכרה בהכנסות ממכירת נכסים בפרויקטים קבלניים, והאם ניתן להכיר בהכנסות באופן מדורג במהלך תקופת הפרויקט. בית המשפט פסק כי הכנסות צריכות להיות מוכרות על פי ההתקדמות בתהליך ביצוע העבודה, ולא בהכרח רק בתום הפרויקט.
המשמעות: הכרה מדורגת בהכנסות, לפי קצב ביצוע העסקה, חוסכת עיוותים במיסוי, ומביאה לתהליך הוגן ומדויק יותר.
דרישות הרשויות והדיווח הנדרש
משרדי רואי חשבון ויועצים עסקיים אשר מתמחים במיסוי בתחום הנדל"ן מספקים שירותים מותאמים אישית על מנת לוודא שהקבלנים עומדים בכל דרישות הדיווח של רשויות המס.
הדרישות המרכזיות הן:
- דיווח שנתי על הכנסות והוצאות: כל קבלן חייב לדווח על הכנסותיו והוצאותיו בצורה מדויקת לפי שנת מס, ולספק את המידע הנדרש לרשויות לצורך חישוב מס ההכנסה.
- הגשה של דוחות רבעוניים: במקרים של פרויקטים ארוכי טווח, ייתכן שיהיה צורך לדווח על ההכנסות וההוצאות ברמה רבעונית, תוך הדגשה על קצב ההתקדמות של הפרויקט.
- הצהרות מיסוי: יש להגיש הצהרה שנוגעת לסטטוס העסקה, לתקופת הזמן בה הפרויקט מבוצע, ולשיעור התקדמות העבודה.
ההבדלים בין קבלן בונה לבין קבלן מבצע
מבחינה מיסויית וחשבונאית, קיימת הבחנה ברורה בין קבלן בונה לבין קבלן מבצע:
קבלן בונה: נחשב ליזם שמבצע את הבנייה ומוכר את הנכסים שהוא בונה. הכנסותיו ממכירת הנכסים ייכנסו לקטגוריית הכנסות עסקיות, והן יזוכו בהתאם לקצב התקדמות העבודה. בנוסף, הוא יהיה חייב לדווח על הוצאות ריבית והוצאות הקשורות להפקת הכנסותיו.
קבלן מבצע: קבלן שמבצע עבודות עבור צד שלישי ולא עוסק במכירת הנכסים. הכנסותיו יתייחסו כהכנסות מעסקי ביצוע, וההוצאות בהן יכירו תכלולנה את העלויות הישירות של העבודה בלבד.
משרדנו מציע לחברות קבלניות שירותים פיננסיים וייעוץ מיסויי מותאמים אישית לכל לקוח ופרויקט. השירותים כוללים:
- ייעוץ מס מותאם למגזר הקבלני: ליווי מקצועי וייעוץ בנוגע להכרה בהכנסות והוצאות, בהתאם למיומנויות חשבונאיות ורגולציות מקומיות.
- ניהול דוחות פיננסיים וחשבונאיים: הכנה והגשה של דוחות שנדרשים לשם עמידה בחוקי המיסוי.
- הדרכה על דיווחים לרשויות המס: הכוונה בנוגע לדיווחים שנתיים ורבעוניים שמוגשים לרשויות, הכוללים הכרה בהכנסות והוצאות בפרויקטים ארוכי טווח.
- הכוונה בהבנת תקני חשבונאות ותקני מיסוי: פיקוח על כל צעד במהלכים חשבונאיים והכוונה בהבנת תקנים בינלאומיים וישראלים.
